“(…)
Ahora bien, de acuerdo con
el artículo 21 del Decreto 1420 de 1998, al momento de elaborar el avalúo de
predios a expropiar, se deben tener en cuenta ciertos parámetros que influyen
en la determinación del valor comercial del bien. Entre ellos podemos resaltar:
(i) la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de
la realización del avalúo; (ii) la destinación económica del bien; y, (iii) la
estratificación socioeconómica del mismo.
Adicionalmente, se deben
tener en cuenta las características especiales del bien como son: (i) los
aspectos físicos tales como área, ubicación, topográfica y forma; (ii) las
clases de suelo donde se ubica el predio, pues no es lo mismo que esté
localizado en zona urbana, rural, de expansión urbana, suburbano o de
protección, y para ello se debe tener presente el acuerdo que adopta el Plan de
Ordenamiento Territorial municipal o distrital que define dicha clasificación; (iii)
las normas urbanísticas vigentes para las zonas o el predio; (iv) los tipos de
construcciones en la zona; (v) la dotación de redes primarias, secundarias y
acometidas de servicios públicos domiciliarios, así como la infraestructura
vial y de transporte; y, (vi) entre otras tantas que hacen referencia a la
construcciones, a las obras complementarias existentes y a los cultivos[1].
Precisamente, al momento de
elaborar el respectivo dictamen pericial contentivo del avalúo comercial, los
peritos, uno de ellos experto, aplicando los criterios establecidos como
parámetros y características, debe seguir el método de comparación o de
mercado, el de renta o capitalización por ingresos, o el de costos de
reposición o el residual. En tratándose del primero de ellos, esto es, el
método de comparación o de mercados, la resolución No. 620 de 2008 expedida por
el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, lo define como una técnica valuatoria
que busca establecer el valor comercial del bien, a partir de estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al objeto
del avalúo. Lo anterior supone como deber del perito clasificar, analizar e
interpretar las diversas ofertas para desde allí establecer el valor comercial
del bien, pero sobre todo debe anexar a su experticia la prueba de cada una de
ellas para indicar el fundamento claro a partir del cual llegó a su conclusión[2].
De esta forma, luego de concluir el experticio y de
que se surta el proceso de contradicción del dictamen bajo el procedimiento
establecido en el artículo 238 del C. de P. C., es deber del juez entrar a
analizar la prueba, de no hacerlo se incurrirá en un vicio fáctico, pues se
recuerda que los peritos son auxiliares de la justicia y no falladores. Dicha
valoración debe efectuarse de acuerdo con las reglas de la sana crítica y en
conjunto con el resto del material probatorio. Al respecto, el artículo 241 del
C. de P. C. preceptúa que el juez “al
apreciar el dictamen se tendrá en cuenta la firmeza, precisión y calidad de sus
fundamentos, la competencia de los peritos y los demás elementos probatorios
que obren en el proceso. Si se hubiere practicado un segundo dictamen, éste no
sustituirá al primero pero se estimará conjuntamente con él, excepto cuando
prospere objeción por error grave.”.
En hilo de lo expuesto, encuentra la Sala
pertinente traer a colación las conclusiones efectuadas por esta Corporación en
la Sentencia T-360 de 2011, en relación con el proceso de expropiación para
obras públicas:
“a. La expropiación es un mecanismo regulado en la
Ley 56 de 1961, Ley 9 de 1989 y Ley 388 de 1997, entre otras normas[3]. Dichas disposiciones
establecen los motivos por los cuales un bien puede ser declarado de interés
social o de utilidad pública, por ejemplo, los bienes destinados para la
construcción de infraestructura de servicios públicos y la preservación de
cuencas hídricas.
b. El procedimiento que se debe surtir para la expropiación
debe ser precedido por el proceso de la enajenación voluntaria. En caso de que
no se llegue a un acuerdo se debe acudir a la expropiación judicial, la cual se
encuentra regulada en el Código de Procedimiento Civil -artículos 451 y
subsiguientes-, y en algunos casos excepcionales, por el proceso de
expropiación administrativa de acuerdo a la Ley 388 de 1997.
c. Dentro del proceso judicial de expropiación, una
vez se haya emitido la sentencia que declare la expropiación, el juez deberá
nombrar dos peritos -lo anterior teniendo en cuenta que la normatividad
especial prima sobre la general-, uno de ellos de la lista de peritos del
Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en virtud de lo dispuesto en el artículo
20 del Decreto 2265 de 1969 y en el artículo 21 de la Ley 56 de 1969.
d. El experticio deberá cumplir con los requisitos
establecidos en las normas procesales correspondientes; específicamente los
determinados en el Código de Procedimiento Civil, el Decreto 1420 de 1998[4], la Resolución 762 de
1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi y la Resolución No. 620 de 2008
del Consejo Superior de la Judicatura, por
la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del
marco de la Ley 388 de 1997. Adicionalmente, se deberán anexar los
documentos necesarios para justificar el peritaje.
e. El artículo 456 del Código de Procedimiento
Civil determina que una vez se haya surtido el proceso de contradicción y esté
en firme el avalúo se deberá proceder a la consignación de la indemnización. No
obstante, teniendo en cuenta que los auxiliares de la justicia no son los directores
del proceso, el juez debe valorar las pruebas (artículos 187 y 241 del C. de
P.C.), pronunciarse de oficio respecto del peritaje y establecer el monto de la
indemnización que se debe consignar.
(…)”
Referencia.
Extracto de la Sentencia T-773A/12 de la Corte Constitucional de
Colombia.
[2] De acuerdo con el artículo 10 de la Resolución No. 620
de 2008 del IGAC, “cuando para la
realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es
necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio
del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros
factores que permitan su identificación posterior”.
[3] Adicionalmente el Decreto 919 de
1989 permite la expropiación para atender desastres, la Ley 160 de 1994 regula la
expropiación con fines de reforma agraria, y la Ley 685 de 2001 que hace referencia a la
expropiación con fines mineros, entre otras.
[4] En el artículo 23 del Decreto 1420
de 1998 se establece: “En
desarrollo de las facultades conferidas por la ley al Instituto Geográfico
Agustín Codazzi, las normas metodológicas para la realización y presentación de
los avalúos de que trata el presente Decreto serán señaladas por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, mediante resolución que deberá expedir dentro de
los sesenta (60) días hábiles siguientes a la publicación de este Decreto, la
cual deberá publicarse en el Diario Oficial.”
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